Jak sprzedać mieszkanie z kredytem frankowym w trakcie procesu sądowego

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem frankowym w trakcie procesu sądowego?

Masz mieszkanie obciążone kredytem frankowym i zastanawiasz się, czy można sprzedać mieszkanie z kredytem frankowym w trakcie procesu sądowego? Dla wielu Frankowiczów to kluczowe pytanie, bo łączy chęć uwolnienia się od toksycznego długu z potrzebą zmiany miejsca zamieszkania. Odpowiedź brzmi: tak, jest to możliwe, ale wymaga dobrej strategii, wsparcia prawnego i świadomego podejścia.

Należy pamiętać, że nawet jeśli przeciwko bankowi toczy się już sprawa sądowa, mieszkanie nadal jest Twoją własnością. Masz pełne prawo nim dysponować, w tym je sprzedać. Problemem nie jest sam fakt procesu, ale istnienie hipoteki oraz sposób, w jaki zostanie rozliczony kredyt w momencie transakcji.

Dla wielu osób łączenie sporu z bankiem z transakcją sprzedaży wydaje się niezwykle skomplikowane. Życie jednak nie czeka na prawomocny wyrok – rodzina się powiększa, zmienia się praca, pojawia się potrzeba przeprowadzki lub zwykła chęć pozbycia się obciążonej nieruchomości. Dlatego kluczowe jest zrozumienie możliwych scenariuszy i ryzyk.

Sprzedaż mieszkania z kredytem frankowym nie jest typową transakcją na rynku nieruchomości. Bardziej przypomina sprzedaż samochodu w leasingu, którego umowa jest kwestionowana w sądzie. Można to zrobić, ale trzeba odpowiednio zaplanować wszystkie kroki, zadbać o dokumenty i jasno przedstawić sytuację kupującemu.

Hipoteka i księga wieczysta – skąd wynika problem i jak go zrozumieć?

Dlaczego hipoteka jest kluczowa?

Podstawowym elementem, który „wiąże” mieszkanie z kredytem, jest hipoteka wpisana w księdze wieczystej. To ona zabezpiecza roszczenia banku i informuje każdego potencjalnego nabywcę, że nieruchomość jest obciążona. Dopóki hipoteka widnieje w księdze wieczystej, bank ma prawo dochodzić z niej swojego długu, niezależnie od tego, kto jest właścicielem mieszkania.

W praktyce oznacza to, że kupujący zawsze zobaczy w księdze wieczystej wpis hipoteki banku. Dlatego nie ma możliwości „ukrycia” kredytu frankowego przed nabywcą. Jest to zarówno problem, jak i jednocześnie punkt wyjścia do prawidłowego zaplanowania transakcji.

Proces sądowy a wpis w księdze wieczystej

W trakcie procesu sądowego Frankowicz zazwyczaj dąży do:

• unieważnienia umowy kredytowej,
• tzw. „odfrankowienia” kredytu,
• wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.

Do momentu prawomocnego zakończenia sporu z bankiem hipoteka zazwyczaj pozostaje w księdze wieczystej. Sam proces sądowy nie usuwa jej automatycznie i nie blokuje możliwości sprzedaży. Dla kupującego ważne jest natomiast, w jaki sposób i kiedy ta hipoteka zostanie spłacona albo wykreślona.

Co musi wiedzieć sprzedający i kupujący?

Sprzedający musi być świadomy, że:

• sprzedaż będzie musiała uwzględniać rozliczenie kredytu,
• potrzebne będą dokumenty z banku (m.in. o saldzie zadłużenia),
• notariusz będzie pełnił kluczową rolę w ułożeniu przepływu pieniędzy.

Kupujący natomiast powinien rozumieć:

• jak mechanicznie wygląda spłata kredytu ze środków transakcji,
• że jego celem jest nabycie nieruchomości bez obciążenia hipotecznego,
• że prawidłowo przygotowana umowa eliminuje jego ryzyko związane z cudzym kredytem.

Najczęstszy scenariusz: sprzedaż ze spłatą kredytu z pieniędzy kupującego

Jak wygląda standardowa procedura?

Najpopularniejszym i najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest sprzedaż mieszkania z kredytem frankowym przy jednoczesnej spłacie kredytu ze środków kupującego. W dużym uproszczeniu mechanizm wygląda następująco:

1. Uzgodnienie ceny
   Sprzedający i kupujący ustalają cenę nieruchomości, uwzględniając, że część tej kwoty posłuży do spłaty kredytu frankowego.

2. Zaliczka lub zadatek
   Kupujący wpłaca sprzedającemu odpowiednią kwotę (często zaliczkę lub zadatek), która nie jest przeznaczona na spłatę kredytu, ale zabezpiecza strony do czasu aktu notarialnego.

3. Umowa przedwstępna
   W umowie przedwstępnej bardzo dokładnie opisuje się, że:

4. część ceny sprzedaży zostanie przekazana bezpośrednio do banku,
5. na podstawie zaświadczenia o aktualnym saldzie zadłużenia,

6. reszta trafi na konto sprzedającego.

7. Akt notarialny sprzedaży
   U notariusza zawierana jest umowa sprzedaży. Notariusz, mając zaświadczenie z banku, przygotowuje dyspozycję płatności:

8. jedna część środków od kupującego idzie bezpośrednio na rachunek banku,

9. druga część trafia do sprzedającego.

10. Zgoda na wykreślenie hipoteki
    Po otrzymaniu pełnej spłaty bank wystawia zgodę na wykreślenie hipoteki. Następnie składany jest wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie wpisu zabezpieczenia banku.

Sytuacja po sprzedaży dla sprzedającego

Nawet jeśli kredyt zostaje spłacony, proces sądowy z bankiem może trwać dalej. Zmienia się jedynie jego przedmiot:

• nie walczysz już o sposób spłaty kredytu,
• możesz dochodzić zwrotu nadpłaconych rat,
• możesz też żądać odszkodowania w związku z abuzywnymi klauzulami.

Z punktu widzenia kupującego to rozwiązanie jest komfortowe – nabywa mieszkanie, które po całej procedurze staje się wolne od obciążeń. Nie przejmuje Twojego kredytu frankowego ani Twojego sporu z bankiem.

Rzadki scenariusz: sprzedaż z przejęciem długu przez kupującego

Dlaczego to rozwiązanie prawie nie występuje?

Teoretycznie możliwa jest sprzedaż mieszkania z przejęciem długu przez kupującego, ale w praktyce zdarza się to wyjątkowo rzadko. Taki model wymaga spełnienia trzech warunków:

• bank musi wyrazić zgodę na zmianę dłużnika,
• nowy nabywca musi przyjąć na siebie kredyt frankowy,
• strony muszą zgodzić się na odpowiednią korektę ceny zakupu.

Banki, mając świadomość ryzyka prawnego i masowych pozwów frankowych, są bardzo niechętne zmianie kredytobiorcy w tego typu umowach. Z ich perspektywy oznaczałoby to kontynuację ryzykownej umowy z nową osobą.

Ryzyko po stronie kupującego

Kupujący, który przejąłby kredyt frankowy, musiałby zaakceptować:

• wszystkie klauzule umowy, w tym te potencjalnie abuzywne,
• trwający proces sądowy lub konieczność jego kontynuowania,
• przyszłe wahania kursu franka i niepewność co do salda zadłużenia.

W praktyce niewielu nabywców jest gotowych na takie ryzyko, a jeśli już, to żąda bardzo dużego obniżenia ceny. Dlatego ten scenariusz można uznać za niemal niewykonalny w obecnych realiach rynku frankowego.

Sprzedaż po zawarciu ugody z bankiem

Na czym polega ugoda w sprawach frankowych?

Coraz więcej banków proponuje Frankowiczom ugodę, często wzorowaną na wytycznych nadzoru finansowego. Zwykle sprowadza się ona do:

• przeliczenia kredytu frankowego na kredyt złotówkowy,
• ustalenia nowego, przewidywalnego salda zadłużenia,
• rozliczenia dotychczasowych rat w sposób akceptowalny dla obu stron.

Podpisanie ugody zazwyczaj zamyka proces sądowy i porządkuje relacje finansowe między stronami. Kredyt staje się „zwykłym” kredytem złotówkowym, co znacząco ułatwia późniejszą sprzedaż mieszkania.

Dlaczego po ugodzie jest prościej sprzedać mieszkanie?

Po zawarciu ugody sytuacja wygląda podobnie jak przy klasycznym kredycie złotówkowym:

• banki kupujących dobrze znają taki model finansowania,
• hipoteka zabezpiecza kredyt w złotówkach, bez dodatkowych ryzyk kursowych,
• procedura spłaty kredytu z ceny sprzedaży jest standardowa.

Sprzedaż mieszkania z kredytem złotowym jest dla rynku oczywista. Łatwiej znaleźć kupującego, banki chętniej udzielają kredytów na takie transakcje, a notariusze nie muszą stosować niestandardowych rozwiązań.

Potencjalny minus: warunki ugody

Minusem tego rozwiązania jest to, że:

• na propozycję ugody trzeba często długo czekać,
• same warunki ugody bywają niekorzystne w porównaniu z pełnym unieważnieniem umowy,
• część Frankowiczów rezygnuje z ugody, licząc na lepszy wyrok sądu.

Dla części osób jednak stabilność i prostota sprzedaży po ugodzie mogą być ważniejsze niż maksymalny możliwy zysk z procesu.

Sprzedaż po prawomocnym wyroku sądu

Najbardziej komfortowa sytuacja dla sprzedającego

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest sprzedaż mieszkania po uzyskaniu prawomocnego wyroku w sprawie kredytu frankowego. W zależności od orzeczenia sądu może dojść do:

• unieważnienia umowy kredytu w całości,
• tzw. odfrankowienia, czyli usunięcia indeksacji do CHF.

W przypadku unieważnienia:

• kredyt traktowany jest tak, jakby nigdy nie istniał,
• strony rozliczają się z wypłaconego kapitału i dokonanych spłat,
• hipoteka powinna zostać wykreślona z księgi wieczystej.

Sprzedaż mieszkania bez jakichkolwiek obciążeń

Po rozliczeniu z bankiem i wykreśleniu hipoteki sprzedajesz nieruchomość jako:

• wolną od wszelkich obciążeń,
• atrakcyjną dla maksymalnie szerokiej grupy kupujących,
• możliwą do kredytowania w standardowy sposób.

To scenariusz, w którym możesz liczyć na:

• wyższą cenę sprzedaży,
• krótszy czas znalezienia nabywcy,
• brak konieczności tłumaczenia skomplikowanych mechanizmów transakcji.

Jedynym, ale istotnym, minusem jest czas. Procesy frankowe, często w dwóch instancjach, potrafią trwać nawet kilka lat, a nie każdy sprzedający może sobie pozwolić na tak długie oczekiwanie.

Praktyczne kroki przed sprzedażą mieszkania z kredytem frankowym

Co zrobić, zanim wystawisz nieruchomość na sprzedaż?

Aby bezpiecznie sprzedać mieszkanie z kredytem frankowym, warto przejść przez kilka kluczowych etapów przygotowania:

1. Konsultacja z prawnikiem
   Skontaktuj się z prawnikiem prowadzącym Twoją sprawę frankową. Omów:
2. wpływ planowanej sprzedaży na proces,
3. ewentualne wpisy zabezpieczeń w księdze wieczystej (np. zakazy zbywania, choć są one rzadkie),

4. sposób rozliczenia roszczeń po spłacie kredytu.

5. Zaświadczenie z banku
   Wystąp do banku o:

6. zaświadczenie o aktualnym saldzie zadłużenia,
7. informację o warunkach spłaty,

8. deklarację, że po spłacie wyda zgodę na wykreślenie hipoteki.

9. Przygotowanie pełnej dokumentacji
   Zbierz dokumenty, które mogą być potrzebne kupującemu i notariuszowi:

10. umowę kredytową,
11. aktualny odpis księgi wieczystej,
12. pozew i istotne pisma sądowe,
13. zaświadczenia z banku.

Transparentność wobec kupującego

W relacji z potencjalnym nabywcą kluczowe są:

• uczciwość i pełna transparentność co do sytuacji prawnej i finansowej nieruchomości,
• wyjaśnienie, na czym polega trwający proces sądowy,
• pokazanie, w jaki sposób kredyt zostanie spłacony przy akcie notarialnym.

Jasne omówienie tych kwestii buduje zaufanie i zmniejsza obawy kupującego. W praktyce wielu nabywców akceptuje takie transakcje, o ile widzą dobrze zaplanowany proces oraz wsparcie prawne po stronie sprzedającego i notariusza.

Zabezpieczenie roszczeń w procesie a sprzedaż mieszkania

Czy zabezpieczenie roszczeń blokuje sprzedaż?

W wielu sprawach frankowych sąd udziela zabezpieczenia roszczeń poprzez wstrzymanie obowiązku płacenia rat do czasu zakończenia procesu. Dla kredytobiorcy to duża ulga finansowa, ale rodzi pytanie: czy takie zabezpieczenie utrudnia sprzedaż mieszkania?

Najczęściej:

• wstrzymanie spłaty rat nie blokuje sprzedaży nieruchomości,
• hipoteka banku nadal pozostaje w księdze wieczystej,
• nabywca może kupić mieszkanie, o ile kredyt zostanie spłacony z kwoty transakcji.

Zabezpieczenie dotyczy relacji między Tobą a bankiem, a nie zbycia nieruchomości jako takiej.

Konsekwencje dla dalszego procesu

Jeśli w ramach sprzedaży:

• kredyt zostaje całkowicie spłacony ze środków kupującego,
• hipoteka jest docelowo wykreślana,

to po transakcji należy:

• poinformować sąd o spłacie kredytu,
• rozważyć umorzenie postępowania w zakresie dalszej spłaty,
• kontynuować dochodzenie roszczeń o zwrot nadpłaconych kwot, jeśli jest to nadal zasadne.

Wszystkie te działania warto prowadzić w ścisłej współpracy z prawnikiem, który zna Twoją sprawę.

Najczęstsze trudności i jak sobie z nimi radzić

Co może utrudnić sprzedaż?

Sprzedaż mieszkania z kredytem frankowym i trwającym procesem sądowym wiąże się z kilkoma typowymi problemami:

• Wydłużony czas transakcji – konieczność zdobycia dokumentów z banku, dopasowania terminów i opracowania umowy może wydłużyć cały proces od znalezienia kupującego do podpisania aktu.
• Opóźnienia po stronie banku – bank, z którym się procesujesz, może celowo przeciągać wydanie zaświadczenia o saldzie lub zgody na wykreślenie hipoteki. Często wymaga to interwencji prawnika.
• Ograniczona grupa kupujących – część nabywców obawia się skomplikowanych transakcji. Łatwiej dotrzeć do kupujących gotówkowych lub tych, którzy korzystają z doradców finansowych i prawników.
• Negocjacje ceny – niekiedy trzeba uwzględnić drobną korektę ceny ze względu na „dodatkową” złożoność transakcji.

Jak zwiększyć szanse na powodzenie?

Pomocne będzie:

• przygotowanie jasnego, szczegółowego planu sprzedaży,
• wybór notariusza doświadczonego w transakcjach z kredytami frankowymi,
• pełna dokumentacja już na etapie rozmów z potencjalnymi nabywcami,
• współpraca z prawnikiem na każdym etapie – od planowania po finalizację.

Sprzedaż mieszkania z kredytem frankowym w trakcie procesu sądowego jest wyzwaniem, ale nie barierą nie do przejścia. Wielu Frankowiczów skutecznie przechodzi tę drogę, łącząc sprzedaż nieruchomości z dalszym dochodzeniem swoich praw wobec banku. Kluczem jest świadomość dostępnych scenariuszy, dobra organizacja i wsparcie profesjonalistów.